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曼谷高级公寓被行政法院撤销施工相关行政许可?(上篇)

曼谷高级公寓

2021年7月30日,泰国中央行政法院对曼谷瓦塔纳区区长、曼谷市长、泰国大众捷运局局长等当事人作出判决,撤销阿什顿·阿索克(Ashton Asoke)公寓与项目施工相关的所有行政许可。该判决对项目开发商阿南达(Ananda Development PCL)(股票代码:ANAN)产生了巨大的影响,并不可避免地对已购买该楼盘的消费者产生了一些困扰。作为泰国最著名上市房地产开发商之一,阿南达开发了许多知名的公寓品牌,如:Ashton、 Ideo、Ideo Mobi及 Elio。

对这一泰国房地产里程碑式的诉讼,在等待终审判决的同时,我们希望借此机会分析该判决,探讨一些关键点及争议。

焦点问题

阿什顿·阿索克公寓项目(“项目”)是否符合中央行政法院(“法院”)对根据《建筑管制法》(1979年)公布的第33号部长规章(1992年)(“33号部长规章”)第2章第2条的解释?

▼ 基本规则

第33号部长规章第2章第2条(“基本规则”)中要求,高层建筑或特大型建筑(建筑总面积大于30,000平方米)的“用地”至少有一侧宽达12米及以上并毗邻公共道路,该公共道路路面宽至少18米,且与另一条至少相同宽度的公共道路相交。

注,根据第33号部长规章:

1)“用地”系指为建造建筑物而向主管部门申报的一块土地(即由一份土地所有权证所代表)或多块土地(即由多份土地所有权证所代表);及

2)“公共道路”系指公众可以进入或通过的道路,无论是否要求收费。

▼ 法院审理的主要事实及其指出的问题

 

法院审理的主要事实

1)   本项目属于建筑总面积大于30,000平方米的特大型建筑,因此前述基本规则适用于本项目。

ashton asoke

2) 如上所述,本案争议土地(如上图橙色区)是本项目用地与 Asokemontri路(即宽度为18米以上的公共道路)毗邻的唯一区域,归泰国大众捷运局(“MRTA”)所有。

3) 1996年左右,泰国地铁局(the Metropolitan Rapid Transit Authority)从私人手中征收本案争议土地,并于2000年,根据《泰国大众捷运局法》(2000年)(“MRTA”)第88条,将该土地的所有权转让给 MRTA。

4) 阿南达(通过其子公司)(“开发商”)于2014年初取得该土地所有权,以用于本项目的建设及开发。具体过程如下。

5) 2014年6月26日,MRTA与开发商就使用 MRTA持有的本案争议土地作为本项目出入通道签订了协议(“MRTA协议”)。

6) 根据该协议,双方约定了费用,并允许开发商使用本案争议土地作为本项目的出入通道。协议中写明该土地毗邻 Asokemontri 路的一侧宽约 13 米。

7) 同年7月4日,MRTA向开发商出具一份同意函,同意开发商将本案争议土地用于本项目的建设(“同意函”)。其中规定的条件是, MRTA保留其单方面的权利,改变本项目出入通道的位置(目前位于案件争议土地),以及缩小出入通道所在区域的现有面积(包括减少存在案件争议土地的面积),开发商在每种情况下均无权获得任何损失赔偿(该条件称为“使用本案争议土地的关键条件”)。

8) 2015年2月23日左右,开发商向主管部门提交该同意函,以开始本项目的建设。

法院提出的主要问题

1)   根据第33号部长规章,本案争议土地是否合法构成公共道路

2)    根据第33号部长规章,本案争议土地是否合法构成本项目用地的一部分

▼ 法院的主要审理结果

1)   本案争议土地不是公共道路

法院认为使用本案争议土地的关键条件明确反映了 MRTA的意图,即 MRTA仅允许开发商将该土地用作项目出入通道(连接项目与 Asokemontri 路),而未显示允许公众进入或通过该土地的意图。因此,该土地不符合第33号部长规章关于公共道路的规定。

2)   本案争议土地也不是本项目用地的一部分,因此本项目不符合基本规则,因项目用地未有一面(长度为12米以上)与 Asokemontri 路相邻

法院认为根据第33号部长规章,争议土地不能作为本项目用地的一部分,主要原因如下:

a)   泰国地铁局从私人手中获得争议土地,以用于建设第一期地铁(MRT)项目工程,作为MRTA法项下该土地的受让方, MRTA受土地征收目的的法律约束。

b)   根据MRTA法第7条及第9条的规定, MRTA仅能开展与“大众捷运业务”相关的活动。但MRTA为该公寓项目的利益向开发商提供的同意函表明,该土地将“永久”被用作项目的出入口,因该土地是项目用地与 Asokemontri 路之间的唯一连接处。MRTA的同意从本质上有利于开发商的业务运营。

c)    尽管根据MRTA协议,开发商须向 MRTA提供报酬,但法院认为根据MRTA协议及同意函,MRTA对土地的使用不符合为大众捷运业务目的或利益而使用。因此, MRTA签订的MRTA协议及出具的同意函违反了《MRTA法》第7条及第9条的规定,故同意函被视为是非法的

d)      鉴于同意函的非法性,从逻辑上来说:(i) MRTA不允许开发商使用本案争议土地作为项目出入通道;因此(ii)根据第33号部长规章,本案争议土地不被视为项目用地的一部分。

因为本案争议土地不被视为项目用地的一部分,因此项目用地未有任何一侧(长度为12米以上)与 Asokemontri 路相邻,因此本项目不符合基本规则。

3)     法院撤销本项目建设的所有官方许可,并且具有追溯效力

由于法院认为本项目不符合基本规则,法院已撤销与本项目建设及修建有关的所有官方许可,并具有追溯效力,即所有该等官方许可已被法院视为自出具之时起被撤销。

下一篇我们将继续讨论,根据本案,公寓开发商及公寓房购买者应注意的事项。

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▼ 本文作者

MAYUREE SAPSUTTHIPORN(林小丁)
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